Il 7 novembre 2024, la legge anti-Airbnb è stata adottata, portando dei cambiamenti significativi per i locatori e sublocatori professionisti. Se da un lato alcuni aspetti di questa legge mirano a regolamentare meglio la locazione turistica, dall’altro essa rappresenta anche un’opportunità per gli investitori in determinate zone meno vincolate. Questa legge interviene in tre settori principali: la fiscalità, i poteri dei sindaci e i regolamenti condominiali. Ecco i principali cambiamenti da conoscere.
La fiscalità: Un quadro più vincolante
La legge anti-Airbnb introduce riduzioni delle agevolazioni fiscali per le locazioni turistiche.
- Appartamenti non classificati: Agevolazione ridotta dal 50% al 30%, con un limite di 15.000 €.
- Appartamenti classificati e bed & breakfast: Agevolazione ridotta dal 71% al 50%, con un limite di 77.700 €.
I locatori che superano questi limiti dovranno optare per il regime fiscale reale. I professionisti sono invitati a consultare un commercialista per prevedere gli impatti fiscali a partire dal 1° gennaio 2025.
poteri dei sindaci: Maggiore controllo sulle locazioni
sindaci avranno maggiori poteri per regolamentare le locazioni turistiche nei loro comuni. Tra le nuove competenze figurano:
- Riduzione della durata della locazione: I sindaci potranno ridurre la durata massima di locazione della residenza principale da 120 giorni a 90 giorni all’anno in alcune aree.
- Introduzione di quote: I comuni potranno limitare il numero di appartamenti turistici in alcune zone ad alta richiesta, introducendo delle quote.
- Registrazione obbligatoria: I proprietari dovranno registrare ogni immobile in affitto. Questo processo consentirà ai sindaci di monitorare meglio il rispetto delle normative, incluse le esigenze energetiche.
Controlli energetici: La conformità diventa obbligatoria
Gli appartamenti turistici dovranno rispettare severe normative energetiche:
- DPE obbligatorio a partire dal 2025 per le zone ad alta richiesta, con un requisito di classificazione F o superiore entro il 2028. Per le altre zone, questa normativa entrerà in vigore entro il 2034.
- Il mancato rispetto di queste regole comporterà multe che vanno da 10.000 € a 20.000 €. I sindaci avranno la possibilità di sospendere la registrazione degli immobili non conformi.
I regolamenti condominiali: Maggiore controllo
Le modifiche ai regolamenti condominiali offrono maggiori poteri ai condomini per vietare le locazioni turistiche:
- Modifica del regolamento condominiale: Ora i condomini possono vietare la locazione turistica con una maggioranza dei due terzi, ma solo se esiste già una clausola di “abitazione borghese” che vieta attività commerciali. In caso contrario, la modifica non sarà possibile.
- Nuovi regolamenti: A partire dal 1° gennaio 2025, i nuovi regolamenti condominiali dovranno specificare se la locazione turistica è consentita o meno.
- Obbligo di informare l’amministratore: Dal 1° gennaio 2025, i proprietari che desiderano affittare un immobile per brevi periodi dovranno informare l’amministratore del condominio. Sebbene l’amministratore non sia tenuto a dare il suo permesso, l’informazione dovrà essere comunicata. Questo obbligo mira a migliorare la trasparenza e il controllo all’interno dei condomini. Tuttavia, se sei proprietario di un immobile al di fuori di un condominio, questa nuova norma non ti riguarderà.
Opportunità nelle piccole e medie città
Le zone ad alta richiesta sono quelle più colpite da queste nuove restrizioni. Tuttavia, esistono opportunità interessanti nelle piccole e medie città, dove le restrizioni sono meno severe. Queste zone, spesso considerate come non soggette a restrizioni, offrono mercati attraenti per la locazione turistica.
Zone non soggette a restrizioni: Un mercato da esplorare
Le sottoprefetture e le città con una popolazione tra i 20.000 e i 100.000 abitanti rappresentano mercati in forte crescita. In queste zone, le normative legali sono meno rigide, il che consente ai locatori professionisti di espandersi, rispondendo a una domanda crescente da parte dei viaggiatori. Queste città offrono anche un potenziale di redditività elevato per gli investitori immobiliari. Ciò è giustificato dai costi di acquisizione più bassi rispetto alle grandi metropoli.
Una redditività maggiore per gli investitori
Per gli investitori che desiderano acquistare appartamenti o edifici da trasformare in alloggi turistici, queste zone non soggette a restrizioni rappresentano un’opportunità interessante per una redditività elevata. Riducendo i costi di acquisizione e manutenzione, pur beneficiando di una crescente domanda turistica, queste città possono offrire un ritorno sull’investimento più sostenibile rispetto alle grandi agglomerazioni, dove le restrizioni sono più numerose.
Conclusione: Un mercato in evoluzione
La legge anti-Airbnb 2024 segna un cambiamento importante nel mercato della locazione turistica in Italia. Sebbene le nuove regolamentazioni impongano un controllo più severo, aprono anche interessanti opportunità per i locatori professionisti e gli investitori. Le zone non soggette a restrizioni, spesso situate in periferia rispetto alle grandi metropoli, si presentano come mercati in forte crescita, con meno vincoli legali e una crescente domanda turistica.
Per i professionisti del settore, l’adattamento alle nuove normative fiscali, energetiche e regolamentari sarà cruciale per mantenere la redditività. Tuttavia, coloro che sapranno adattarsi a questi cambiamenti potranno trovare molte opportunità nelle piccole e medie città, dove le restrizioni sono meno severe, offrendo così un terreno favorevole per lo sviluppo della locazione turistica.
Non aspettare oltre e visita il nostro sito per trovare tutte le informazioni di cui hai bisogno: https://manasteos.com/
