Le 7 novembre 2024, la loi anti-Airbnb a été adoptée, apportant des changements pour les loueurs et sous-loueurs professionnels. Si certains aspects de cette loi visent à mieux encadrer la location saisonnière, elle représente aussi une opportunité pour les investisseurs dans certaines zones moins contraintes. Cette loi touche trois domaines essentiels : la fiscalité, les pouvoirs des maires et les règlements de copropriété. Voici les principaux changements à connaître:
1. La fiscalité : Un cadre plus contraignant
La loi anti-Airbnb instaure des réductions d’abattement fiscales pour les locations saisonnières.
- Meublés non classés : Abattement réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 €.
- Meublés classés et chambres d’hôtes : Abattement passé de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 €.
Les loueurs dépassant ces seuils devront opter pour le régime réel d’imposition. Les professionnels sont invités à consulter un expert-comptable pour anticiper les impacts fiscaux à partir du 1er janvier 2025.
2. Les pouvoirs des maires : Plus de contrôle sur les locations
Les maires bénéficieront d’un pouvoir accru pour réguler la location saisonnière dans leurs communes. Certaines de leurs nouvelles compétences sont les suivantes :
- Réduction de la durée de location : Les maires peuvent réduire la durée maximale de location de résidence principale de 120 jours à 90 jours par an dans certaines communes.
- Instaurer des quotas : Les communes pourront limiter le nombre de meublés de tourisme dans certaines zones tendues en instaurant des quotas.
- Enregistrement obligatoire : Les propriétaires devront désormais s’enregistrer pour chaque bien en location. Ce processus permettra aux maires de mieux contrôler le respect des normes, notamment les exigences énergétiques.
Contrôles énergétiques : La mise en conformité devient obligatoire
Les logements de tourisme devront respecter des normes énergétiques strictes :
- DPE obligatoire à partir de 2025 pour les zones tendues, avec une exigence de classement F ou mieux d’ici 2028. Pour les autres zones, cette exigence sera en place d’ici 2034.
Le non-respect de ces règles entraînera des amendes pouvant aller de 10 000 € à 20 000 €. Les maires auront la possibilité de suspendre l’enregistrement des logements non conformes.
3. Les copropriétés : Un contrôle renforcé
Les modifications des règlements de copropriété offrent davantage de pouvoir aux copropriétaires pour interdire les locations de courte durée :
- Modification du règlement de copropriété : Les copropriétés peuvent désormais interdire la location saisonnière à la majorité des deux tiers des copropriétaires, mais uniquement si une clause d’habitation bourgeoise interdisant les activités commerciales est déjà présente. Si ce n’est pas le cas, la modification ne pourra pas être mise en place.
- Nouveaux règlements : À partir du 1er janvier 2025, les nouveaux règlements de copropriété devront préciser si la location de courte durée est autorisée ou non.
Obligation d’informer le syndic
Dès le 1er janvier 2025, les propriétaires qui souhaitent louer leur bien en location courte durée devront informer le syndic de copropriété de cette activité. Bien que le syndic ne soit pas tenu de donner son autorisation, l’information devra être communiquée. Cette obligation vise à améliorer la transparence et le contrôle au sein des copropriétés.
4. Opportunités dans les petites et moyennes villes
Les zones tendues sont les plus impactées par ces nouvelles restrictions. Il existe des opportunités intéressantes dans les petites et moyennes villes où les restrictions sont moins sévères. Ces zones, souvent considérées comme non tendues, offrent des marchés attractifs pour la location de courte durée.
Zones non tendues : Un marché à exploiter
Les sous-préfectures et les villes comptant entre 20 000 et 100 000 habitants représentent des marchés en forte croissance. Dans ces zones, les restrictions légales sont moins strictes, ce qui permet aux loueurs professionnels de se développer tout en répondant à une demande croissante de voyageurs . Ces villes offrent également un potentiel de rentabilité élevé pour les investisseurs immobiliers. Cela est justifié par un coûts d’acquisition plus bas par rapport aux grandes métropoles.
Une rentabilité accrue pour les investisseurs
Pour les investisseurs souhaitant acheter des appartements ou des immeubles pour les transformer en meublés de tourisme, ces zones non tendues représentent une opportunité de rentabilité intéressante. En réduisant les coûts d’acquisition et d’entretien tout en bénéficiant d’une demande touristique croissante, ces villes peuvent offrir un retour sur investissement plus durable que dans les grandes agglomérations où les restrictions sont plus nombreuses.
Conclusion : Un marché en pleine évolution
La loi anti-Airbnb 2024 marque une évolution importante du marché de la location de courte durée en France. Si les nouvelles régulations imposent un contrôle plus strict, elles ouvrent également des opportunités intéressantes pour les loueurs professionnels et investisseurs. Les zones non tendues, souvent situées en périphérie des grandes métropoles, apparaissent comme des marchés à forte croissance, avec moins de restrictions légales et une demande touristique croissante.
Pour les professionnels du secteur, l’adaptation aux nouvelles normes fiscales, énergétiques et réglementaires sera cruciale pour maintenir leur rentabilité. Néanmoins, ceux qui sauront s’adapter à ces changements pourront trouver de nombreuses opportunités dans les petites et moyennes villes, où les restrictions sont moins fortes, offrant ainsi un terrain favorable pour le développement de la location de courte durée.
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