Calcul de l’impôt sur un revenu locatif meublé en LMNP

Pour calculer l’impôt sur un revenu locatif meublé, vous partez des recettes, puis vous appliquez votre régime, puis vous intégrez le résultat à l’imposition du foyer. Ce guide reprend ces étapes une à une. Il couvre le statut LMNP ou LMP, le micro-BIC, le réel, les prélèvements sociaux, la CFE et la déclaration, avec des exemples tirés de la location saisonnière.

Comment se calcule l’impôt d’une location meublée ?

Le calcul suit trois étapes distinctes. Vous totalisez d’abord vos recettes, puis vous déterminez une base imposable selon votre régime fiscal. Enfin, cette base s’ajoute aux autres revenus du foyer pour donner l’impôt. Confondre ces trois montants fausse le calcul.

Des recettes à la base imposable

Les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même pour un particulier : ils ne se déclarent jamais en revenus fonciers. Vos recettes locatives comprennent les loyers perçus et les charges facturées. Une commission de plateforme ou de gestion retenue avant le versement bancaire ne réduit donc pas d’emblée le montant à déclarer.

L’imposition d’une location meublée non professionnelle repose ensuite sur la base BIC, obtenue après abattement ou déductions selon le régime d’imposition. Cette base sert à calculer l’impôt avec les autres revenus du foyer : elle ne représente pas la somme à payer.

Du bénéfice à l’impôt du foyer

Cette addition fait jouer le barème progressif. Multiplier vos loyers par votre tranche marginale ne donne donc pas forcément l’impôt final. Ce que les propriétaires sous-estiment souvent : l’écart entre ce qu’ils encaissent réellement et ce que le fisc retient.

• Recettes : loyers et charges facturées, avant toute commission.
• Base BIC : recettes après abattement au micro-BIC, ou après charges et amortissements au réel.
• Revenu imposable : base BIC additionnée aux autres revenus du foyer.
• Impôt : résultat du barème progressif, auquel s’ajoutent selon les cas des prélèvements sociaux.

Votre revenu net économique peut aussi différer du résultat fiscal. Certaines dépenses réduisent la trésorerie sans être déductibles sous le régime choisi. À l’inverse, un amortissement réduit le résultat fiscal sans aucune sortie d’argent dans l’année.

Suis-je LMNP ou LMP ?

Selon l’article 155 du Code général des impôts, le statut LMP exige deux conditions cumulatives : des recettes de location meublée du foyer supérieures à 23 000 € par an, et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Les recettes de chaque membre du foyer s’additionnent. Si une condition manque, vous conservez le statut LMNP.

LMNP et LMP qualifient le loueur en meublé, tandis que micro-BIC et réel désignent la méthode de calcul du résultat. Le seuil de 23 000 € sert uniquement à apprécier le caractère professionnel : il ne constitue pas un plafond du micro-BIC.

Calculer sa base imposable au régime micro-BIC

Le régime micro-BIC remplace vos charges réelles par un abattement forfaitaire appliqué aux recettes. Son taux et son plafond dépendent de la catégorie du logement et de l’année des recettes. Depuis la réforme de 2024, la distinction entre meublé classé et non classé change fortement le résultat.

Les seuils applicables aux recettes de 2025

Pour les recettes perçues en 2025 et déclarées en 2026, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu’à 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Ce seuil et ce taux restent identiques pour les recettes de 2026, d’après le BOFiP.

Les meublés de tourisme classés et les autres locations meublées bénéficient, pour 2025, d’un seuil de 77 700 € et d’un abattement de 50 %, comme le rappelle la page de l’administration sur les régimes d’imposition des particuliers.

Ces taux découlent de la réforme issue de la loi du 19 novembre 2024, applicable aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025. Retenir encore 71 % pour un logement classé, ou 50 % pour un non classé, revient à appliquer les anciennes règles.

Les règles à retenir pour les recettes de 2026

Au-delà des seuils du tableau, trois règles complètent ce barème.

• Abattement minimum : il atteint au moins 305 €, si bien que des recettes de 305 € ou moins peuvent aboutir à une base BIC nulle.
• Année de référence : l’éligibilité s’apprécie sur les recettes de l’année précédente ou, selon les règles de franchissement, de l’avant-dernière année.
• Dépassement isolé : franchir un seuil une seule année n’entraîne pas automatiquement le passage au réel.

Avant de conclure à un changement de régime, examinez donc vos recettes annuelles sur deux exercices plutôt que sur le seul dernier.

Deux exemples de calcul après abattement

Un meublé de tourisme non classé encaisse 12 000 € en 2026. L’abattement de 30 % représente 3 600 € : la base BIC imposable s’élève à 8 400 €, avant calcul de l’impôt et des prélèvements. Une location longue durée à 40 000 € de recettes donne, après 50 %, une base de 20 000 € : un revenu imposable, pas l’impôt dû.

Dans les deux cas, l’abattement couvre forfaitairement toutes les dépenses de l’activité. Commissions de plateforme, ménage, conciergerie ou intérêts d’emprunt ne se déduisent pas une seconde fois.

Calculer son résultat au régime réel

Au régime réel, aucun abattement forfaitaire ne s’applique. Le résultat BIC correspond aux recettes diminuées des charges fiscalement déductibles et des amortissements admis. Ce calcul demande plus de rigueur, mais il colle aux dépenses effectives de votre location saisonnière.

Quelles dépenses retrancher des recettes ?

Selon le BOFiP, une charge doit être engagée dans l’intérêt de l’activité, réellement supportée et justifiée. Sa déductibilité dépend aussi de sa nature et de la situation comptable du bien. Plusieurs familles de dépenses sont à examiner.

• Financement et assurance : intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété déductibles.
• Exploitation : entretien, énergie, Internet, taxes liées à l’activité, commissions de plateforme.
• Gestion saisonnière : frais de conciergerie, de ménage ou de linge supportés par le bailleur.

Les frais d’acquisition peuvent, selon l’option retenue, être déduits l’année d’achat ou intégrés au prix de revient amortissable. Seuls les frais de gestion effectivement à votre charge entrent dans ce calcul : dans la formule de conciergerie Manasteos, le ménage est payé par les voyageurs, tandis que la maintenance et le linge sont organisés pour le propriétaire, comme le détaillent les formules de conciergerie sur la Côte d’Azur.

Comment traiter amortissements et déficits ?

L’amortissement répartit la valeur du bâtiment, du mobilier et de certains travaux sur leur durée d’utilisation, variable selon les composants ; le terrain n’est pas amortissable. Selon le BOFiP, il ne peut ni créer ni aggraver un déficit. Avec 20 000 € de recettes et 12 000 € d’autres charges, le résultat avant amortissement atteint 8 000 € : sur 12 000 € d’amortissement, seuls 8 000 € sont déduits.

Les 4 000 € restants sont différés et reportables sans limitation de durée. Un déficit LMNP issu des charges ne s’impute pas sur vos salaires : il se reporte pendant 10 ans sur les bénéfices meublés futurs. En LMP, le déficit s’impute sans limite de montant sur le revenu global, avec un report possible de 6 ans sous conditions.

Quand le réel devient-il plus intéressant ?

Le réel réduit davantage la base lorsque charges et amortissements dépassent l’abattement, sous réserve d’intégrer comptabilité, trésorerie et obligations déclaratives. Un exemple publié à Nice retient 18 000 € de recettes. Les dépenses comptent 2 100 € de commissions et 3 000 € de conciergerie. S’y ajoutent 400 € d’assurances et 1 500 € d’eau et d’électricité. Viennent enfin 500 € d’Internet, 300 € de réparations, 1 000 € de taxe foncière, 300 € de CFE, 159 € de logiciel et 7 200 € d’amortissement.

Le total atteint 16 459 €, soit un résultat de 1 541 € au réel. La base théorique de 12 600 € après abattement ne constitue pas une alternative ici, car ce meublé non classé dépasse son plafond. Pour une vente LMNP depuis février 2025, les amortissements déduits diminuent en principe le prix d’acquisition retenu dans la plus-value, sous réserve des exclusions : intégrez cet effet futur à votre choix.

Quels prélèvements s’ajoutent à l’impôt ?

L’impôt sur le revenu ne résume pas la charge fiscale d’une location meublée. Selon votre situation, des prélèvements sociaux ou des cotisations sociales s’y ajoutent, ainsi que la CFE. Chacun repose sur une assiette différente.

Calculer les prélèvements sociaux en LMNP

Pour les revenus LMNP relevant du patrimoine, l’administration fiscale indique un taux global de 18,6 % à compter du 1er janvier 2026, contre 17,2 % auparavant. Il se décompose en 10,6 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité.

Ce taux s’applique au revenu après abattement micro-BIC ou au résultat net au réel, et non systématiquement aux loyers bruts. Si vos revenus supportent déjà des cotisations auprès d’un organisme social, ils ne subissent pas une seconde fois les prélèvements de la DGFiP : signalez-le dans les rubriques prévues de la déclaration complémentaire.

Quand des cotisations sociales sont-elles dues ?

Jusqu’à 23 000 € de recettes annuelles, la location relève en principe des prélèvements sur le patrimoine, sous réserve de situations particulières. Au-delà, des cotisations d’activité peuvent devenir dues selon le type de location et le régime social, même si vous restez LMNP au sens fiscal.

Le taux micro-social de 6 % cité par le ministère de l’Économie pour 2026 vise les meublés de tourisme classés relevant du régime correspondant. Il ne s’applique pas à tous les propriétaires qui dépassent le seuil social.

La CFE entre-t-elle dans le calcul ?

La location meublée est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), y compris pour un particulier. Son montant dépend du logement et de paramètres locaux, sans tarif national uniforme.

L’article 1647 D du Code général des impôts prévoit, sous conditions, une exonération de cotisation minimum lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 €. Certaines locations de l’habitation personnelle relèvent d’autres exonérations.

La déclaration initiale s’effectue sur le formulaire 1447-C-SD. Pour une activité créée en 2026, déposez-la au plus tard le 31 décembre 2026 afin d’établir la CFE 2027.

Comment déclarer ses revenus locatifs meublés ?

La déclaration de revenus dépend du régime retenu : une simple déclaration complémentaire au micro-BIC, une liasse fiscale au réel. Elle commence pourtant plus tôt, dès le premier jour de location.

Démarrer l’activité et choisir sa déclaration

Selon l’administration fiscale, un nouveau loueur en meublé déclare son début d’activité sur le guichet unique dans les 15 jours suivant la première location. Cette formalité attribue un numéro SIRET et permet d’indiquer le régime fiscal choisi.

• Micro-BIC par défaut : il s’applique en principe dès que ses conditions sont remplies.
• Option pour le réel : valable un an, elle se renouvelle automatiquement.
• Liasse du réel : déclaration 2031 et tableaux 2033, avec bilan, compte de résultat et suivi des amortissements, puis report sur la 2042-C-PRO.
• Activité soumise à TVA : elle déclare ses loyers et son résultat BIC sous un régime réel.

Une location meublée d’habitation est normalement exonérée de TVA. Une activité para-hôtelière peut y être soumise si le voyageur accède à au moins trois services parmi petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et réception. Le classement touristique ne déclenche pas, à lui seul, la TVA.

Quelles cases remplir au micro-BIC ?

Au régime micro-BIC, vous inscrivez vos recettes brutes sur la 2042-C-PRO, et l’administration applique elle-même l’abattement. Ne reportez donc jamais un montant déjà diminué.

Pour la déclaration 2026 des revenus 2025, chaque case de la 2042-C-PRO dépend de la catégorie du meublé. Les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes utilisent 5NG/5OG/5PG, les non classés 5NH/5OH/5PH. Les autres locations, notamment de longue durée, passent en 5NI/5OI/5PI : l’ancienne case 5ND a disparu au profit de 5NI pour le déclarant 1.

Revérifiez ces cases à chaque millésime, en particulier si des revenus déjà soumis à cotisations sociales doivent figurer dans leurs rubriques dédiées.

Reconstituer les recettes et vérifier la détention

Le versement bancaire d’une plateforme ou d’un gestionnaire peut être net de frais de service. Conservez donc le détail des réservations, des frais réellement facturés, des versements et des factures de gestion, de ménage, de linge et d’énergie. Rapprochez ensuite ces pièces de votre compte bancaire et de votre comptabilité.

La forme de détention compte autant que les montants. D’après le ministère de l’Économie, un logement en indivision ne peut pas bénéficier du micro-BIC et relève du régime réel.

Une SCI qui loue en meublé exerce en principe une activité commerciale passible de l’impôt sur les sociétés. Le BOFiP tolère toutefois certaines SCI dont les recettes commerciales accessoires n’excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes. Une SCI à l’impôt sur le revenu n’est donc pas assimilable d’office à un bien détenu directement sous le statut LMNP.