La durée maximale d’une location de courte durée dépend de deux compteurs distincts : le nombre de jours loués dans l’année et la durée d’un même séjour.
Combien de jours louer sa résidence principale ?
Pour une résidence principale, la durée maximum de location touristique se mesure en jours par an. Le plafond national sert de référence, mais certaines situations personnelles permettent de le dépasser.
Le plafond annuel et ses exceptions
Selon l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, une résidence principale peut en principe être louée en meublé de tourisme jusqu’à 120 jours par année civile. Ce plafond suppose que le logement soit bien votre résidence principale : selon Service-Public, il doit être occupé au moins 8 mois par an.
Le même article prévoit trois exceptions légales au plafond annuel : l’obligation professionnelle, la raison de santé et la force majeure. Ces motifs figurent également dans la définition de la résidence principale donnée par Service-Public, qui admet une occupation plus courte dans ces situations.
Comment compter les jours loués ?
Le Code du tourisme fixe le calcul par année civile : le compteur repart au 1er janvier, et non sur 12 mois glissants. Il porte sur les jours pendant lesquels le logement est loué, quel que soit le nombre de réservations.
En pratique sur la Côte d’Azur, un séjour de 7 nuits et deux séjours successifs de 3 puis 4 nuits pèsent exactement autant : 7 jours dans le décompte. Fractionner les réservations ne fait donc pas gagner de jours.
Quelle durée pour un même séjour ?
Le Code du tourisme réserve les meublés de tourisme à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour quelques jours, quelques semaines ou un mois. Selon Service-Public, un même client ne peut y rester plus de 90 jours consécutifs par année civile, une limite distincte du plafond annuel du logement. La réservation donne lieu à un contrat écrit en 2 exemplaires, précisant la durée du séjour ainsi que les dates et heures d’arrivée et de départ.
Quel plafond sur la Côte d’Azur ?
Le plafond de 120 jours reste un principe national : sur la Côte d’Azur, une commune peut, par délibération motivée, l’abaisser jusqu’à 90 jours pour la location d’une résidence principale. Le chiffre à retenir dépend donc de l’adresse exacte du logement.
Nice et l’évolution de son plafond
Nice illustre la mobilité de ces règles. Selon la plateforme officielle de la Métropole Nice Côte d’Azur, le plafond a changé en cours d’année 2026 :
- Jusqu’au 31 août 2026 : 90 jours par année civile pour une résidence principale.
- Délibération du 19 juin 2026 : décision qui rétablit le plafond national.
- Depuis le 1er septembre 2026 : 120 jours par année civile.
- Périmètre : la location en meublé touristique de la résidence principale.
Avant de louer en courte durée à Nice, Manasteos indique aux propriétaires les démarches à prévoir, puis assure la gestion des réservations dans le cadre de son service de conciergerie Airbnb à Nice.
| Commune | Plafond résidence principale | Date d’effet |
| Nice | 90 jours, puis 120 jours | 120 jours depuis le 1er septembre 2026 |
| Antibes | 90 jours | 1er juillet 2025 |
| Roquebrune-Cap-Martin | 90 jours | Selon la commune |
| Cannes | 120 jours | Selon la page municipale |
Antibes et Roquebrune-Cap-Martin
À Antibes, une délibération votée le 23 mai 2025 a abaissé le plafond à 90 jours par année civile pour les résidences principales. Elle a été publiée et reçue en sous-préfecture le 28 mai 2025, mais ne s’applique qu’à compter du 1er juillet 2025 : retenez cette date d’effet, distincte du vote et de la publication.
Roquebrune-Cap-Martin a suivi la même logique : la commune indique avoir ramené à 90 jours par année civile le plafond de location touristique des résidences principales.
Cannes et la vérification communale
À l’inverse, la page municipale de Cannes affiche un plafond de 120 jours par année civile pour la location touristique des résidences principales.
Dans cette ville, les festivals et congrès rythment la demande, ce que Manasteos intègre dans sa gestion de location saisonnière à Cannes.
Ces écarts imposent une vérification commune par commune : le plafond applicable dépend de la localisation exacte du logement et de la date d’effet de la décision. Une règle niçoise ne se transpose ni à Cannes ni à Antibes.
Une résidence secondaire a-t-elle un plafond annuel ?
Les plafonds de 90 ou 120 jours visent la résidence principale. Pour une résidence secondaire, la question de la durée de location se pose autrement : elle passe par une autorisation communale.
L’absence de plafond national
Aucun plafond national uniforme ne limite à 90 ou 120 jours par an la location d’une résidence secondaire. Ce que les propriétaires sous-estiment souvent, c’est le contrôle qui le remplace :
- Autorisation préalable : dans une commune soumise au changement d’usage, transformer un logement en meublé de tourisme exige un accord avant toute exploitation.
- Fondement : le Code de la construction et de l’habitation, rappelé par Service-Public.
- Refus motivé : la commune doit justifier sa décision.
- Effet du refus : il empêche de commencer ou de poursuivre légalement la location touristique.
L’absence de compteur annuel ne signifie donc pas une liberté de louer : sans autorisation, lorsque la commune l’exige, aucun jour de location n’est permis.
Les autorisations selon la commune
Selon la Ville de Nice, louer une résidence secondaire à des touristes nécessite une autorisation préalable de changement d’usage. Le règlement applicable depuis le 1er septembre 2026 fixe des quotas dans 4 secteurs : Vieux-Nice, Riquier–Port–Mont Boron, Centre-Ville et Ouest. Pour 2026, 691 nouvelles autorisations y sont annoncées.
À Villefranche-sur-Mer, la mairie rend cette autorisation obligatoire depuis le 1er juillet 2024 pour tout logement qui n’est pas une résidence principale, y compris lorsque la location avait commencé avant cette date.
Durée de l’autorisation et conditions
Selon la mairie de Villefranche-sur-Mer, deux autorisations coexistent : une autorisation personnelle temporaire de 6 ans sans compensation, et une autorisation réelle définitive avec compensation.
D’une commune à l’autre, le règlement local peut faire dépendre le changement d’usage d’une durée d’autorisation, d’une compensation, de quotas ou du secteur géographique. Cette autorisation reste distincte de la déclaration du meublé.
La performance énergétique entre aussi en compte : selon Service-Public, l’autorisation de changement d’usage d’un meublé de tourisme en métropole exige actuellement une classe DPE de A à E, puis de A à D à partir de 2034.
La copropriété peut-elle limiter la location touristique ?
Un plafond communal respecté ne suffit pas toujours. Le règlement de copropriété peut empêcher la location touristique d’un appartement, même lorsque la commune l’autorise.
Les restrictions du règlement
Selon l’Institut national de la consommation, certaines copropriétés disposent d’un règlement qui interdit les activités commerciales dans les lots non commerciaux. Dans ce cas précis, plusieurs éléments sont à contrôler :
- Clause existante : relisez la destination des lots dans le règlement.
- Interdiction possible : les copropriétaires peuvent voter l’interdiction des meublés de tourisme.
- Majorité requise : celle de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Vote et information des copropriétaires
Selon l’Institut national de la consommation, la majorité de l’article 26 représente au moins les 2 tiers des voix des copropriétaires. Depuis le 21 novembre 2024, la loi du 10 juillet 1965 modifiée impose en outre à tout nouveau règlement d’indiquer explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits.
Lorsque votre lot a fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, la même loi vous oblige à en informer le syndic.
Deux contrôles indépendants
Une fois le syndic informé, un point sur l’activité de meublé de tourisme est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, selon la loi du 10 juillet 1965.
Cette information ne vaut pas permission : le médiateur métropolitain de Nice rappelle qu’une autorisation du syndic ne contourne pas une interdiction inscrite dans le règlement de copropriété.
Les règles municipales et le règlement de copropriété forment ainsi 2 vérifications indépendantes. Satisfaire à l’une ne dispense jamais de l’autre.
Comment déclarer et suivre les jours loués ?
Le plafond annuel ne se respecte qu’avec un logement déclaré et un compteur tenu à jour. Ces deux obligations conditionnent la publication des annonces et exposent à des sanctions en cas de manquement.
Déclaration et numéro d’enregistrement
Depuis le 20 mai 2026, l’article L.324-1-1 du Code du tourisme impose à toute personne qui propose un meublé de tourisme une déclaration préalable soumise à enregistrement. Son contenu suit plusieurs exigences :
- Statut du logement : indiquer s’il s’agit de votre résidence principale.
- Preuve : un avis d’imposition à votre nom et à cette adresse peut être demandé.
- Numéro de déclaration : délivré sans délai lorsque le dossier est complet.
- Affichage : ce numéro doit apparaître dans l’annonce.
Selon le Code du tourisme, cet enregistrement ne remplace pas l’autorisation de changement d’usage lorsqu’elle est exigée, comme évoqué pour les résidences secondaires.
Compteur et gestion des réservations
Pour chaque résidence principale, le suivi rapproche les jours déjà loués, les réservations futures et le plafond communal applicable. Manasteos assure cette gestion des réservations dans sa formule de conciergerie et propose aussi un loyer garanti, deux formules de conciergerie sur la Côte d’Azur.
Ce compteur doit rester disponible longtemps : selon le Code du tourisme, la commune peut demander le décompte des jours loués jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en location. Vous disposez alors de 1 mois pour répondre.
L’intermédiaire a lui aussi une obligation : selon l’article L.324-2-1 du Code du tourisme, il doit cesser d’offrir une résidence principale dès qu’il sait, notamment grâce à ses données, que son plafond annuel a été dépassé.
Sanctions en cas d’irrégularité
Selon l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, dépasser le plafond annuel d’une résidence principale expose à une amende civile jusqu’à 15 000 €. L’absence de déclaration ou d’enregistrement peut coûter jusqu’à 10 000 €. Une fausse déclaration ou un faux numéro peut atteindre 20 000 €.
Le risque le plus lourd concerne le changement d’usage irrégulier : selon le Code de la construction et de l’habitation, l’amende civile peut atteindre 100 000 € par local, avec remise en état et astreinte.
Foire aux questions
Existe-t-il une durée maximale légale pour une location de courte durée ?
Aucune durée juridique unique ne définit la « location courte durée » : pour un meublé de tourisme, la durée d’une réservation se distingue du nombre total de jours loués dans l’année. La location saisonnière au sens de l’article 1-1 de la loi du 2 janvier 1970 est limitée à 90 jours consécutifs, sans renouvellement.
Une commune peut-elle abaisser le plafond de 120 jours pour une résidence principale ?
Oui, une décision communale peut fixer un plafond inférieur à 120 jours. À Nice, selon la plateforme officielle de la Métropole Nice Côte d’Azur, le plafond était de 90 jours par année civile jusqu’au 31 août 2026.
Quelles sont les obligations d’une conciergerie avant de mettre en ligne une annonce ?
La Direction générale des Entreprises classe les conciergeries parmi les intermédiaires. Selon l’article L.324-2-1 du Code du tourisme, elles doivent informer le loueur de ses obligations, obtenir son attestation sur l’honneur et son numéro de déclaration, puis l’afficher. Certains manquements initiaux coûtent jusqu’à 12 500 € par meublé. Un défaut de transmission ou de retrait d’offre peut atteindre 50 000 € par meublé ou par annonce.
