Airbnb à Nice : les règles à connaître avant de louer

À Nice, louer sur Airbnb est possible, mais encadré. Votre résidence principale peut être louée jusqu’à 120 jours par an, sans autorisation. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage est obligatoire dès la première nuitée, et un nouveau règlement s’applique depuis le 1er septembre 2026.

Peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb à Nice ?

Oui. Aucune autorisation de changement d’usage n’est demandée tant que la location ne dépasse pas 120 jours par an au total. Vous devez tout de même déclarer votre meublé et régler la taxe de séjour. Si vous êtes locataire, il vous faut l’accord de votre bailleur.

Quelles règles pour une résidence secondaire à Nice ?

L’autorisation de changement d’usage est obligatoire dès la première nuitée. Depuis le 1er septembre 2026, elle obéit à ces règles :

• une seule autorisation temporaire par propriétaire et par foyer fiscal ;
• une durée de 5 ans, non renouvelable ;
• une autorisation personnelle, qui ne se transfère pas sur un autre logement.

Au-delà, ou dès le deuxième logement, il faut passer par la compensation : transformer en habitation un local qui avait un autre usage, ou acheter un titre de compensation. Les sociétés à vocation commerciale y sont soumises dès le premier logement. Le règlement prévoit aussi une « location mixte » : le logement est loué à un étudiant une partie de l’année, puis aux voyageurs trois mois l’été.

Quels sont les quartiers soumis à quotas ?

Quatre secteurs sont concernés : le Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont Boron, le Centre-ville et l’Ouest. Pour 2026, 691 autorisations au maximum y sont délivrées. Les demandes se déposent uniquement en ligne, du 1er septembre au 31 décembre 2026, et sont traitées par ordre d’arrivée. En dehors de ces secteurs, un dossier peut être déposé toute l’année. Les quotas doivent être recalculés pour janvier 2027.

Quelles pièces faut-il préparer ?

• le titre de propriété et une pièce d’identité ;
• un diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité, classé entre A et E ;
• en copropriété, une attestation sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à la location touristique.

La demande se dépose en ligne, sur le service de télédéclaration de la Ville. C’est la seule voie acceptée dans les secteurs à quotas. Ailleurs, le délai d’instruction est de quatre mois.

Quelles démarches dans tous les cas ?

Tout meublé de tourisme doit être déclaré, qu’il s’agisse ou non de votre résidence principale. Vous recevez un numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur vos annonces. La taxe de séjour se déclare auprès de la Métropole Nice Côte d’Azur.

Que risque-t-on sans autorisation ?

La Métropole annonce jusqu’à 100 000 € d’amende en cas d’infraction au changement d’usage, et jusqu’à 80 000 € en cas de fausse déclaration.

Quel est le rôle d’une conciergerie Airbnb à Nice ?

L’autorisation est délivrée au propriétaire : la conciergerie ne la remplace pas. Chez Manasteos, nous vous indiquons les démarches à prévoir avant de commencer. Une fois votre logement en règle, notre conciergerie Airbnb à Nice s’occupe de l’annonce, des réservations, de l’accueil des voyageurs, du ménage et du suivi de l’entretien.

Nos formules sont détaillées sur la page Tarif de notre conciergerie Airbnb. Pour savoir ce que votre logement peut rapporter, demandez une estimation gratuite de vos revenus.

Questions fréquentes

Sources : règlement des changements d’usage de la Ville de Nice, applicable au 1er septembre 2026, et foire aux questions de la Métropole Nice Côte d’Azur, consultés le 5 octobre 2026. Ces règles évoluent : vérifiez-les avant de déposer votre dossier.