La fiscalité de la location courte durée sur des plateformes comme Airbnb ou Booking est sur le point de connaître une transformation majeure en Europe.
Dans le cadre de la réforme VAT in the Digital Age (ViDA), l’Union européenne prévoit de modifier les règles de TVA appliquées aux locations touristiques à partir de 2028.
L’objectif est clair : harmoniser la fiscalité entre les États membres et rapprocher le régime des locations meublées de courte durée de celui de l’hôtellerie.
Pour les propriétaires, les investisseurs immobiliers et les entreprises de conciergerie Airbnb, ces changements pourraient profondément transformer le modèle économique de la location saisonnière.
1. Le régime actuel de TVA pour les locations Airbnb
Aujourd’hui, en France, la location meublée d’habitation est en principe exonérée de TVA.
Cette règle concerne la majorité des biens proposés en location saisonnière sur Airbnb ou Booking, tant que l’activité reste une simple mise à disposition d’un logement.
Cependant, une exception importante existe : la para-hôtellerie.
Selon la doctrine fiscale française (BOFiP), une activité devient soumise à la TVA lorsqu’elle s’apparente à une activité hôtelière.
Pour cela, le loueur doit proposer au moins trois des quatre services suivants :
- Petit-déjeuner
- Ménage régulier pendant le séjour
- Fourniture du linge
- Accueil ou réception des voyageur
Lorsque ces prestations sont proposées, l’activité est considérée comme para-hôtelière et les loyers deviennent soumis à la TVA au taux réduit de 10 %, comme dans l’hôtellerie traditionnelle.
2. La réforme européenne ViDA : vers une TVA généralisée sur les locations courte durée
La réforme VAT in the Digital Age (ViDA) vise à moderniser le système de TVA dans l’Union européenne et à réduire les distorsions de concurrence entre les acteurs économiques.
L’un des objectifs principaux est de rapprocher la fiscalité des locations Airbnb de celle des hôtels.
Pour les acteurs de la gestion locative courte durée, cette évolution pourrait représenter un tournant important.
2.1 Une TVA potentiellement applicable sans services para-hôteliers
Aujourd’hui, un propriétaire doit proposer plusieurs services hôteliers pour être soumis à la TVA.
La réforme européenne pourrait modifier cette logique. À partir de 2028, certaines locations touristiques de courte durée pourraient être soumises à la TVA même sans prestations para-hôtelières.
Concrètement, cela signifie que :
- un appartement loué quelques nuits sur Airbnb
- une villa louée à la semaine
- un studio loué régulièrement sur Booking
pourraient être considérés comme une prestation d’hébergement touristique taxable.
En France, le taux applicable serait probablement le taux réduit de 10 %, identique à celui appliqué aux hôtels et résidences de tourisme.
2.2 Le rôle des plateformes Airbnb et Booking
La réforme européenne prévoit également de renforcer le rôle des plateformes numériques de location.
Dans certains cas, les plateformes comme Airbnb, Booking et Vrbo pourraient devenir responsables de la collecte et du paiement de la TVA pour le compte des loueurs.
L’objectif est de :
- simplifier la fiscalité
- améliorer la traçabilité des revenus locatifs
- limiter les situations où certains opérateurs échappent à la TVA.
Cette évolution pourrait faciliter la gestion administrative pour certains propriétaires en location saisonnière, tout en renforçant les obligations fiscales.
3. Une nouvelle définition de la location courte durée
La réforme européenne devrait également clarifier la notion de location touristique de courte durée.
Une location serait considérée comme touristique lorsqu’elle concerne :
un séjour de moins de 30 nuits consécutives pour un même locataire.
Certaines interprétations administratives pourraient également distinguer les très courts séjours, par exemple 5 nuits maximum, afin d’identifier les activités les plus proches de l’activité hôtelière.
Ces précisions devraient apparaître lors des prochaines mises à jour de la doctrine fiscale française.
4. Pourquoi l’Europe réforme la TVA des locations Airbnb
Plusieurs raisons expliquent cette réforme de la fiscalité des locations touristiques.
4.1 Rééquilibrer la concurrence avec les hôtels
Aujourd’hui :
- les hôtels sont soumis à la TVA
- de nombreuses locations Airbnb en sont exonérées
Cette situation crée une distorsion de concurrence entre l’hôtellerie traditionnelle et la location courte durée.
La réforme vise donc à rapprocher les deux régimes fiscaux.
4.2 Moderniser la fiscalité de l’économie numérique
La directive ViDA s’inscrit dans une stratégie plus large visant à adapter la fiscalité européenne à l’économie numérique. Elle prévoit notamment :
- une meilleure traçabilité des transactions numériques
- une coopération renforcée entre administrations fiscales européennes
- une simplification des obligations pour les opérateurs de plateformes.
5. Ce que la réforme TVA 2028 va changer pour les loueurs Airbnb
Pour les propriétaires en location courte durée et les investisseurs en immobilier locatif, plusieurs changements importants sont à anticiper.
5.1 Une TVA plus fréquente sur les locations saisonnières
De nombreux loueurs pourraient devoir facturer la TVA sur leurs nuitées.
Cela concernerait principalement les locations touristiques de courte durée, notamment celles exploitées de manière régulière sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.
5.2 La possibilité de récupérer la TVA sur les investissements
Si l’activité devient assujettie à la TVA, les exploitants pourront également déduire la TVA sur leurs dépenses.
Cela pourrait concerner :
- les travaux de rénovation
- l’achat de mobilier
- l’électroménager
- les honoraires de conciergerie Airbnb
- les commissions des plateformes de location
Pour certains investisseurs en location meublée touristique, cela pourrait représenter un levier financier important.
5.3 Une professionnalisation du secteur de la location courte durée
Cette réforme pourrait accélérer la professionnalisation du marché de la location saisonnière.
Elle pourrait favoriser :
- les investisseurs professionnels
- les exploitations en société
- les entreprises spécialisées en conciergerie Airbnb et gestion locative courte durée
À l’inverse, les loueurs occasionnels pourraient être davantage confrontés à la complexité administrative.
6. Anticiper l’évolution de la fiscalité Airbnb
Même si la réforme européenne n’entrera pleinement en vigueur qu’en 2028, les propriétaires doivent commencer à anticiper ces évolutions.
Cela passe notamment par :
- une réflexion sur la structuration juridique de l’activité
- une analyse du régime fiscal le plus adapté
- une optimisation de la gestion des locations courte durée
Dans ce contexte, les professionnels de la gestion locative Airbnb et les entreprises de conciergerie spécialisée jouent un rôle de plus en plus important pour accompagner les propriétaires.
En conclusion
La réforme européenne de la TVA sur la location courte durée prévue pour 2028 pourrait transformer en profondeur la fiscalité de la location saisonnière en Europe.
En rapprochant la fiscalité des locations Airbnb de celle de l’hôtellerie, l’Union européenne cherche à :
- harmoniser les règles fiscales
- réduire les distorsions de concurrence
- sécuriser la collecte de la TVA
Pour les propriétaires, les investisseurs immobiliers et les acteurs de la conciergerie Airbnb, il devient essentiel d’anticiper ces changements dès aujourd’hui afin d’adapter leur stratégie de gestion locative courte durée.
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