Le projet de loi de finances 2026 pourrait bouleverser le modèle économique de la location courte durée en France. Le gouvernement envisage d’appliquer la TVA à 10 % sur certaines locations meublées touristiques, une mesure destinée à rétablir l’équité fiscale entre Airbnb et les hôtels. Pour les propriétaires, investisseurs et gestionnaires en location saisonnière, cette réforme pourrait marquer un tournant.
Pour quelles raisons l’État envisage-t-il d’imposer davantage les locations Airbnb ?
Depuis dix ans, les plateformes comme Airbnb ont transformé le marché immobilier touristique. Des villes comme Paris, Marseille, Lyon ou Bordeaux ont vu exploser le nombre de meublés de tourisme.
Conséquence :
- Diminution du parc locatif longue durée
- Hausse des tensions immobilières
- Contestation des professionnels de l’hôtellerie traditionnelle
Les hôteliers dénoncent une concurrence déloyale, estimant que certains hôtes Airbnb exercent une activité quasi professionnelle tout en restant exonérés de TVA.
Le cadre fiscal actuel : location meublée ou para-hôtellerie ?
Aujourd’hui, la fiscalité distingue deux situations :
- La location meublée classique
La location meublée est considérée comme une activité civile. Elle bénéficie d’une exonération de TVA et relève du régime fiscal LMNP ou LMP, selon le niveau de revenus et la situation du propriétaire. Ce cadre a longtemps permis aux particuliers de développer une activité locative avec une relative simplicité administrative. - La para-hôtellerie
À l’inverse, l’activité devient commerciale et donc soumise à la TVA à 10 % lorsque le propriétaire propose au moins trois des services suivants : Accueil personnalisé, ménage régulier, fourniture de linge et petit-déjeuner. En théorie, cette distinction est claire. En pratique, de nombreux logements offrent une expérience très proche de celle d’un hôtel sans basculer formellement dans le régime para-hôtelier. C’est précisément cette zone grise que le gouvernement souhaite clarifier.
Projet 2026 : vers une généralisation de la TVA en location saisonnière ?
Selon les premières orientations présentées par Bercy, seraient potentiellement concernés :
- Les hôtes dépassant 37 500 € de chiffre d’affaires annuel
- Les multipropriétaires exploitant plusieurs biensLes logements proposant des services assimilables à l’hôtellerie
- Les investisseurs exerçant une activité de location touristique professionnelle
Le taux envisagé serait celui de la TVA réduite à 10 %, déjà applicable aux hôtels. L’objectif est d’élargir l’assiette fiscale tout en harmonisant les règles entre hébergements traditionnels et locations de courte durée.
Quelles conséquences concrètes pour les propriétaires Airbnb?
1. Une facturation de la TVA obligatoire
Les hôtes concernés devront s’immatriculer à la TVA, émettre des factures conformes, déclarer et reverser la taxe à l’administration. Cela implique une gestion comptable plus structurée et, souvent, l’accompagnement d’un expert-comptable.
2. Un impact direct sur les prix et la rentabilité
Deux scénarios s’offriront aux propriétaires :
- Répercuter la TVA sur le prix des nuitées, avec un risque de perte de compétitivité.
- Absorber la taxe, ce qui réduira mécaniquement la marge nette.
Dans un marché déjà concurrentiel, la stratégie tarifaire deviendra un enjeu central.
3. Un avantage souvent sous-estimé : la récupération de TVA
En contrepartie, les propriétaires assujettis pourront récupérer la TVA sur leurs dépenses professionnelles :
- Travaux et rénovationMobilier et équipements
- Prestations de conciergerie
- Charges d’exploitation
Pour les investisseurs organisés, cela peut devenir un véritable levier d’optimisation fiscale, notamment lors d’acquisitions ou de rénovations importantes.
Quel rôle pour les plateformes comme Airbnb ?
La plateforme Airbnb, déjà chargée de transmettre les revenus de ses hôtes à l’administration fiscale, devra probablement adapter ses systèmes :
- Intégration de la TVA dans les processus de réservation
- Ajustement des facturations
- Assistance accrue aux hôtes
Cette évolution contribuera à une professionnalisation accrue du secteur, en rapprochant les standards de gestion de ceux de l’hôtellerie.
Une nouvelle ère pour la location touristique
Pour conclure, l’application de la TVA à 10 % sur la location courte durée pourrait remodeler en profondeur le secteur. Certains propriétaires voit ce changement comme une contrainte supplémentaire. D’autres comme une opportunité d’optimiser leurs investissements et de structurer leur activité.
Une chose est certaine : la location saisonnière en France entre dans une phase plus encadrée, plus professionnelle et plus stratégique. En effet, ceux qui sauront anticiper ces évolutions pourront continuer à tirer parti d’un marché toujours dynamique, mais désormais plus réglementé.
Comment une conciergerie comme Manasteos peut vous accompagner ?
Face à l’évolution de la fiscalité et à la complexification du cadre réglementaire, il devient essentiel d’être bien conseillé et correctement structuré. Chez Manasteos, nous accompagnons les propriétaires dans l’optimisation et la gestion complète de leur location courte durée.
Que vous soyez propriétaire d’un seul appartement ou investisseur multi-biens, nous vous aidons à transformer les contraintes réglementaires en opportunités stratégiques. Contactez dès maintenant Manasteos pour en savoir plus
