Cannes, mondialement connue pour son Festival du Film et son ambiance glamour, est bien plus qu’une destination touristique prisée. Située sur la Côte d’Azur, dans les Alpes-Maritimes, cette ville bénéficie d’un emplacement privilégié, entre mer et montagnes, et d’un climat méditerranéen qui attire chaque année des milliers de visiteurs et investisseurs. Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif à Cannes, ce guide vous donnera toutes les clés pour réussir votre projet.
1. Où investir à Cannes ?
Cannes est une ville à la fois dynamique et tranquille, avec plusieurs quartiers où il fait bon investir. Selon vos objectifs d’investissement, certains quartiers sont particulièrement attractifs.
Le centre-ville et la Croisette
Le cœur de Cannes, autour de la célèbre Croisette, reste l’un des quartiers les plus recherchés, surtout pour la location saisonnière haut de gamme. Les biens ici sont souvent chers, mais la demande touristique est forte, en particulier lors du Festival de Cannes et des événements internationaux. Si vous optez pour un investissement locatif de prestige, c’est un choix incontournable.
Le quartier de la Californie
Un quartier résidentiel de luxe, avec des villas somptueuses et des vues imprenables sur la mer. Bien que les prix y soient élevés, la rentabilité locative reste intéressante pour des investissements à long terme, notamment pour les locations meublées haut de gamme.
Le Suquet
Le vieux Cannes, avec ses ruelles pittoresques, son marché provençal et son atmosphère typique, est de plus en plus populaire, tant auprès des touristes que des habitants. Ce quartier historique est idéal pour un investissement locatif à long terme, avec un potentiel de valorisation grâce à sa rénovation continue et sa proximité avec le centre-ville.
Quartier de la Bocca
C’est un secteur un peu plus abordable, mais en pleine expansion. Il attire principalement les familles et les jeunes actifs qui recherchent un cadre de vie calme tout en étant proche de l’animation du centre-ville. Avec une bonne desserte en transports, ce quartier représente un excellent choix pour des investissements locatifs plus accessibles.
Quartier Montfleury
Un quartier résidentiel au calme, idéal pour des locations destinées à des professionnels ou des étudiants. Ce secteur bénéficie de prix plus modérés tout en étant à proximité du centre de Cannes et des commerces, ce qui en fait un lieu recherché.
2. Quel est le rendement locatif à Cannes ?
Le rendement locatif à Cannes peut varier considérablement en fonction du quartier, du type de bien et de la durée de la location. En général, le rendement locatif brut en courte durée se situe entre 6% et 10% en fonction du prix d’achat au m2. Les prix de l’immobilier à Cannes sont assez élevés, notamment dans les quartiers prisés comme la Croisette, mais la demande locative reste stable, surtout pour la location saisonnière.
Les prix au m² oscillent autour de 5 000 à 8 000 €, mais dans les quartiers de luxe, comme la Californie, ce prix peut grimper bien au-delà. En termes de rentabilité, les investissements en location courte durée (type Airbnb) génèrent souvent des rendements plus élevés, surtout durant la saison touristique.
3. Pourquoi investir à Cannes ?
Cannes offre de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. Voici quelques raisons clés pour lesquelles la ville est un excellent choix pour un investissement locatif :
Une destination touristique mondiale
Cannes attire chaque année plus de 3 millions de visiteurs, dont une majorité de touristes internationaux, grâce à son Festival du Film, ses plages de sable fin, et ses événements comme le MIPIM, le MIPTV ou le Cannes Lions. Ces événements génèrent une forte demande de locations de courte durée, ce qui en fait une destination idéale pour les propriétaires d’Airbnb ou de locations saisonnières.
Une clientèle internationale et haut de gamme
Cannes est une ville qui attire des investisseurs du monde entier, ainsi que des touristes à fort pouvoir d’achat. La clientèle recherchant des biens locatifs à Cannes est généralement composée de cadres supérieurs, de célébrités, et de professionnels. Investir dans l’immobilier à Cannes, c’est donc avoir la possibilité de générer des revenus locatifs élevés, surtout dans les quartiers premium.
Un marché immobilier stable
La ville bénéficie d’une forte demande en raison de son attractivité touristique et de son développement économique. Même en période de crise, le marché immobilier cannois reste relativement stable. Les prix de l’immobilier sont élevés, mais la demande soutenue garantit une bonne rentabilité.
Un cadre de vie exceptionnel
Cannes bénéficie d’un climat méditerranéen exceptionnel, d’une qualité de vie élevée, et d’une infrastructure de transports bien développée, avec l’aéroport de Nice à proximité et une gare TGV. La ville est également riche en culture, en activités et en espaces verts, ce qui la rend encore plus attractive pour les locataires à long terme.
4. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Cannes ?
Les revenus locatifs générés à Cannes sont soumis à l’impôt sur le revenu en France, et plus précisément à deux régimes fiscaux possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-BNC
Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime micro-bic. Ce régime permet un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs, sans que vous ayez à justifier de vos dépenses.
Le régime réel
Si vos revenus locatifs dépassent 15 000 €, vous devrez opter pour le régime réel. Cela vous permet de déduire toutes vos charges réelles (frais de gestion, réparations, intérêts d’emprunt, etc.) et de bénéficier d’une réduction de votre base imposable.
En fonction de la rentabilité de votre investissement, vous pourrez également opter pour des dispositifs de défiscalisation comme la Loi Pinel pour les investissements dans le neuf ou la Loi Malraux pour les rénovations de bâtiments anciens.
5. Est-ce le bon moment pour investir à Cannes ?
Cannes est un marché immobilier dynamique, avec une forte demande locative, mais aussi des prix relativement élevés. Le marché reste cependant attractif en raison de la faible offre de biens disponibles à la location saisonnière et du volume de touristes chaque année.
Actuellement, le marché semble favorable à l’investissement, en particulier pour la location courte durée, qui connaît un boom lors des événements comme le Festival de Cannes, le MIPIM, ou encore le marché de l’art. Toutefois, la situation économique et politique mondiale pourrait influencer la demande à court terme, mais le marché immobilier cannois reste historiquement robuste.
6. Faire de la location courte ou longue durée ?
À Cannes, la location courte durée est particulièrement rentable, surtout pendant les périodes de festivals et d’événements. De nombreux touristes et professionnels cherchent des logements temporaires, ce qui permet aux propriétaires d’obtenir des rendements élevés en louant leur bien sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.
En revanche, la location longue durée peut être plus stable, avec une demande constante, notamment dans les quartiers résidentiels comme le Suquet ou Montfleury, qui attirent les familles et les jeunes actifs.
7. Conclusion
Investir à Cannes, c’est investir dans une ville dynamique et mondialement connue. Que ce soit pour une location saisonnière haut de gamme ou pour une location à long terme, le marché immobilier cannois offre de nombreuses opportunités, bien qu’il nécessite une bonne connaissance du marché local pour optimiser son rendement locatif. Nous vous invitons également à vous renseigner sur la page officielle de la ville de Cannes
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