Lorsqu’on envisage d’acquérir un bien immobilier destiné à la location, l’objectif principal est clair : obtenir un bon retour sur investissement. Pourtant, entre les multiples types de location, les indicateurs financiers à connaître et les subtilités de la fiscalité, il est facile de s’y perdre… ou de mal estimer la rentabilité réelle de son projet.
Chez Manasteos, nous accompagnons les propriétaires à chaque étape de leur projet de location courte ou moyenne durée. Dans cet article, nous vous expliquons de manière simple et concrète comment calculer la rentabilité locative de votre bien: un outil essentiel pour faire les bons choix d’acquisition, de gestion et de stratégie.
Quels sont les modes de location envisageables ?
Investir dans la pierre, c’est avant tout acheter un logement dans le but de le louer. Mais la manière dont vous louez ce bien influencera fortement vos revenus et donc la performance globale de votre projet.
Location saisonnière ou courte durée. Très prisée sur des plateformes comme Airbnb ou Booking, elle permet de louer à la nuitée avec des tarifs attractifs. Ce format maximise les revenus, mais demande une gestion rigoureuse (ménage, accueil, maintenance, communication…).
Location moyenne duré. Ciblant les locataires temporaires, cette formule via le bail mobilité offre un bon compromis entre rentabilité et simplicité de gestion.
Location longue durée. Le modèle le plus traditionnel, avec un bail classique (1 à 3 ans), assure un revenu mensuel constant, mais souvent moins élevé comparé aux autres types de location.
Rentabilité locative : de quoi parle-t-on exactement ?
Avant de vous lancer dans les calculs, revenons sur une notion parfois mal comprise.
La rentabilité locative désigne la performance économique d’un investissement immobilier en location. Elle prend en compte les revenus générés par la location, mais aussi l’évolution de la valeur du bien à long terme.
Attention à ne pas confondre rentabilité locative et rendement locatif : Le rendement est un indicateur court terme, basé uniquement sur les loyers annuels perçus par rapport au coût d’achat. La rentabilité, elle, englobe l’ensemble des bénéfices que vous pouvez tirer de votre investissement : loyers, économies fiscales, plus-value à la revente, amortissement, etc.
Les éléments clés qui influencent votre rentabilité
Pour maximiser vos profits, plusieurs facteurs sont à prendre en compte :
L’emplacement
C’est le critère n°1. Un appartement situé dans une zone attractive, proximité des transports, trouvera facilement preneur et se louera plus cher. C’est particulièrement vrai en location courte durée.
Le type de logement
Les petites surfaces sont souvent plus rentables à l’achat et se louent plus facilement à des jeunes actifs ou voyageurs. Elles permettent aussi d’ajuster plus fréquemment les loyers.
L’état général et les prestations du bien
Un appartement moderne, propre, bien meublé et bien équipé (Wi-Fi, cuisine complète, literie de qualité…) attire davantage et peut justifier des tarifs plus élevés, notamment en location saisonnière. Cela influe positivement sur les notes laissées par les locataires… et donc sur la rentabilité
Comment calculer votre rentabilité locative ?
Il existe trois niveaux de calcul à connaître pour estimer le potentiel de votre bien :
1. Rentabilité brute Formule : (Loyer annuel / Coût total d’acquisition) x 100
2. Rentabilité nette: On affine le calcul en déduisant les charges non récupérables (Taxe foncière, assurance propriétaire, charges de copropriété et frais de gestion).
3. Rentabilité nette après impôt : C’est le calcul le plus réaliste. Il tient compte de la fiscalité (micro-BIC, LMNP, régime réel…), des intérêts d’emprunt et des prélèvements sociaux.
💡 Astuce Manasteos. En optant pour le statut LMNP au réel, vous pouvez amortir votre bien et vos équipements, réduisant ainsi considérablement votre base imposable, voire l’annuler.
Location courte durée : un levier de rentabilité puissant
Dans de nombreuses villes, louer à la nuitée permet d’atteindre des revenus 30 à 60 % supérieurs à ceux d’une location classique. Grâce à la tarification dynamique selon la saison, les événements locaux ou la demande, le potentiel est immense. Mais ce modèle implique aussi un niveau de gestion élevé : Nettoyage et entretien régulier, réponses rapides aux voyageurs, ajustement des prix, gestion des imprévus…
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